Bostadsmarknaden blir mer politisk - Bostadsbristen kvarstår

Investmentmarknad: mer politik, mer konkurrens, nya prioriteringar

CSL:s investerarundersökning 2025 visar en tydlig förskjutning av de faktorer som präglar portföljbeslut: räntor förblir centrala. Politik och reglering påverkar portföljbeslut alltmer, och konkurrensen om attraktiva objekt ökar. Hållbarhetskriterier förblir en del av professionella portföljstrategier men uppfattas mindre som ett centralt inriktningskriterium jämfört med föregående år. Det är också anmärkningsvärt att AI och digitalisering för närvarande har minimal påverkan på portföljerna.

Parallellt kommer kommersiella fastigheter återigen i fokus: Topplägen för kontor är fortfarande eftertraktade och handel-/industrimark ytor vinner betydelse som diversifiering. En drivkraft är bland annat att den kommersiella marknaden för närvarande är mindre utsatt för stränga regleringar jämfört med bostadssegmentet. Dessutom är avkastningen och därmed räntespridningen större inom kommersiella fastigheter än för bostadsobjekt.

Bostadsmarknad: Bristen i centrum är extrem

Bristsituationen förblir det dominerande ämnet. På nationell nivå ligger vakansgraden på 1,0 %, den lägsta nivån på tio år. I centrum är trycket särskilt stort, till exempel i staden Zürich med en vakansgrad på 0,1 % (235 lägenheter).

Efterfrågeöverskottet märks allt mer i stadens Zürichs struktur: andelen större hushåll växer, vilket ökar efterfrågan på stora hyreslägenheter. Dispariteten mellan utbud och efterfrågan på 4,5-rumslägenheter är särskilt uttalad. Detta förvärras av låseffekten: eftersom flyttningar i centrala områden ofta innebär betydligt högre hyror, byter många hushåll sällan lägenhet. Därmed förblir stora lägenheter oftare (delvis) underutnyttjade och kommer sällan ut på marknaden – vilket ytterligare ökar trycket på 4,5-rumslägenheter.

På ägarmarknaden förblir prisnivån hög. Under de senaste fem åren har priserna ökat med cirka 20 %. Samtidigt fortsätter ägandekvoten att sjunka. En central drivkraft är överkomligheten: många hushåll stannar längre på hyresmarknaden eftersom det saknas prisvärda alternativ för ägande. Dessutom visar sig efterfrågan märkbart priskänsligare.

Mer utbud på kontorsmarknaden: Kvalitet och läge avgör

På kontorsmarknaden ökar utbudet: i förstäderna har den annonserade kontorsytan ökat med nästan 9 % 2025 till 3,17 miljoner m². Utvecklingen är regionalt olika. Samtidigt förblir efterfrågan starkt fokuserad på moderna, välbelägna ytor. Perifera och äldre objekt utsätts för ökat tryck.

Utöver läge och kvalitet kommer två ämnen alltmer i förgrunden: för det första kan AI:s effekter på medellång sikt förändra ytefterfrågan i viss omfattning, fördröjt eftersom många hyresavtal löper långsiktigt. För det andra vinner ompositioneringar och förändringar i användning i betydelse – exempelvis i form av företagslägenheter. Trycket på bostadsmarknaden gör att sådana erbjudanden snabbt tas upp och 'short living' blir alltmer 'long living'.

Utsikter 2026: robust men selektiv

Investeringsmarknaden fortsätter att stimuleras av den nuvarande räntemiljön, politiska omröstningar kommer att påverka bostadsmarknaden mer och kommersiella fastigheter kommer att fortsätta vinna i efterfrågan. Hyreslägenhetsmarknaden förblir snäv, hyrorna fortsätter att stiga. Ägandemarknaden tappar regionalt fart, på grund av prisökningar och därmed försvårad överkomlighet.

Redaktörens anmärkning: Bildrättigheterna tillhör respektive utgivare.